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Recht beim Immobilienkauf in Spanien

Details: Category: Immobilien in Spanien; Written by Beratung

Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen. Sie haben in Spanien generell die gleichen Rechte wie Einheimische. Bei nicht EU-Bürgern gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Grundsätzlich ist der Kauf jedoch unproblematisch.

Sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, genießen Sie hinsichtlich des Eigentums - wie auch in Deutschland - absoluten Schutz. Sie sollten sich auch überlegen, ob Sie die Immobilie privat oder über eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (S.L.) erwerben möchten. Diese Variante kann steuerliche Vorteile mit sich bringen.

Kaufabwicklung

In Spanien besteht beim Immobilienerwerb kein Formzwang - sogar mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein. Es ist jedoch üblich und auch dringend zu empfehlen, den Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages (contrato privado) zu wählen und diesen notariell zu beurkunden.

Privatschriftlicher Kaufvertrag

Das Eigentum an der Immobilie erhält der Käufer durch die Übergabe des notariellen Kaufvertrages (escritura pública de compraventa). Die notarielle Beurkundung des Vertrages ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (registro de la propiedad). Im privatschriftlichen Vertrag werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart. Insbesondere wird der Zeitpunkt festgelegt, bis wann spätestens der notarielle Kaufvertrag ausgefertigt und damit der Besitz übergeben werden soll.

Anzahlung

Gleichzeitig mit Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages wird eine Anzahlung verlangt. Dafür zahlt der Käufer dem Verkäufer üblicherweise 10% der vereinbarten Kaufsumme an, die später auf den Kaufpreis verrechnet wird.

Finanzierung

Die Zeit zwischen dem Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages und der notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung zu organisieren.

Notartermin und Grundbuch

Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Mit der Übersendung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt. Wenn ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordert, wird dies vom Register mit entsprechendem Hinweis abgelehnt. Beim Notartermin müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift des notariellen Kaufvertrages gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird. Noch am gleichen Tag sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der escritura reicht er dann zur Eintragung im registro de la propiedad nach.

Zahlung des Kaufpreises

Der Kaufpreis wird bei der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar in voller Höhe vom Käufer an den Verkäufer bezahlt. Dies kann im Rahmen einer Finanzierung durch einen Vertreter der finanzierenden Bank per Scheck geschehen, durch Übergabe eines bankbestätigten Schecks, oder auch durch Barzahlung. In Spanien ist es immer noch üblich, dass der genannte Kaufpreis in der Kaufurkunde wesentlich niedriger als der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis ist. Es handelt sich hierbei zweifellos um ein Steuervergehen, wenn auch um ein schwer zu beweisendes. Der Hintergrund ist, dass Käufer und Verkäufer eine nicht geringe Summe an Steuern und Abgaben mit dieser Praxis sparen. Da der spanische Staat auch Kontrollen durchführt, sollte bei dieser Praxis nicht übertrieben werden. Wenn in so einer Kontrolle festgestellt wird, dass der tatsächliche Wert der Immobilie sehr stark vom angegebenen Kaufpreis abweicht, kann das Finanzamt eine Wertfestsetzung vornehmen und eine Nachbesteuerung mit Strafgebühr ist die Folge.

Erwerbs- und Folgekosten

Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles. Aus diesem Grund wird in der Praxis häufig versucht, die Wertzuwachssteuer, die der Käufer per Gesetz nicht zu tragen hat, auf den Käufer abzuwälzen. Bitte achten Sie darauf, dass Sie im Vertrag alle Kosten, ausgenommen der Wertzuwachssteuer tragen. Das spanische Gesetz besagt nämlich, dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen.

Die Zeit zwischen dem Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages und der notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung zu organisieren.

Recherchen

Vor dem Notariatstermin werden unsere Objekte geprüft auf ihre Lastenfreiheit, und ob bereits ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie besteht. Um sicherzustellen, dass Sie als Rechtsnachfolger nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, werden die Vorjahresbelege der Grundsteuer (IBI) und der Gemeindeabgaben verlangt.

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